开一家房产中介门店容易，运营一家中介门店却不易，要想管理好门店，店经理不仅仅要具备丰富的销售经验，更要懂得管理方面的知识，提高管理能力。

　　中介门店需要解决外部营销、内部管理和员工沟通三个难题，亿房通是房产中介ERP软件，可以作为一款工具来帮助房产中介经纪人的店面运营，也能够解决门店内部资源管理、营销、沟通这三大难题。亿房通对于房产中介门店来说，不论是在管理上，还是在获取客户上，都是经营好门店的一个重要平台。

　　第一部分：店面管理必须做到的六个方面

　　一、制度先行、规范管理

　　“没有规矩，不成方圆”

　　制度平台=基础平台 执行平台，有制度、有宣贯、有执行、有考核

　　就是要有制可依，有制必依。制度是用来执行的。案例：海尔13条

　　制度合理性。案例：过去英国转移犯人按接收的人头付费。

　　制度可执行性。给猫挂铃铛

　　制度不能随意性。规范运作、流程管理

　　制度的可行性。没有行动一切都是空谈（地主家的石头），可行性是有效执行的前提（老鼠给猫挂铃铛）

　　杜绝马后炮执行和打折执行。

　　发布 监控 考评

　　有制度，有宣贯，有执行，有考核

　　• 公式一：开会 不落实=0

　　• 公式二：布置工作 不检查=0

　　• 公式三：抓住不落实的事 追究不落实的人=落实

　　二、自身的作风：

　　1、管事先管人，管人带作风。己所不欲勿施于人

　　变“给我上”为“跟我来”

　　2、注重自身的修炼和学习提高

　　3、在学习的基础上创新。服从、学习到超越 华为是一群青纱帐里的土八路，还习惯于埋个地雷，端个炮楼的做法，还不习惯于职业化、表格化、模板化、规范化的管理。

　　三、建立和谐团队

　　1、做到集思广义和民主集中相统一

　　2、不同时期抓不同的管理点

　　3、思路清晰、信心十足、目标明确

　　4、打造学习型团队

　　为什么要学习？“团队”的意思是一个有口才的人对着一群有耳朵的人讲话。

　　管理大师彼得指出，每一个职工由于在原有职位上工作成绩表现好（胜任），就将被提升到更高一级职位；其后，如果继续胜任则将进一步被提升，直至到达他所不能胜任的职位。由此导出的推论是：“每一个职位最终都将被一个不能胜任其工作的职工所占据。层级组织的工作任务多半是由尚未达到不胜任阶层的员工完成的。”

　　多培训，多开会。

　　学习分享会：每个人分享一个自己成功的故事并谈感受；每人分享自己读书、上网所学到让自己感悟很深的道理；每人分享近期工作、生活上的感悟或道理。

　　学以致用。

　　四、有效沟通

　　计划每天找一至两个员工谈心

　　人需要沟通和交流，更需要得到别人的承认和认可。通过谈心，员工有发表自己的看法和见解的机会，聪明的员工会很好地抓住这一机会，侃侃而谈。谈心时，员工有时会发泄自己的情绪，流露出对你的管理存在不满，这都是很正常的，优秀的经理会很好地利用谈心，来消除隔阂和员工的疑虑，慢慢地和员工在很多问题上达成了一致意见。员工的心情舒畅了，自然干劲就足，工作激情就会高涨，就容易出成绩。

　　沟通：为了设定的目标，把信息，思想和情感在个人或群体间传递，并达成共同协议的过程。

　　沟通的方式：信函、电话等通讯工具、面对面（最好）

　　沟通也就是信息交流，是指将某一信息（或意思）传递给客体或对象，以期取得客体做出相应反应效果的过程。

　　包括正式沟通（上向沟通、下向沟通、横向沟通）和非正式沟通（通过正式组织途径以外的信息沟通方式），还包括发布命令、会议制度、个别交谈等。

　　有效沟通的要求：表达清楚，传递准确，避免过早评价，消除下级人员顾虑，管理者积极进行沟通，对信息沟通过程加以控制

　　• 有效沟通应该注意：

　　• 恰当运用反馈

　　• 简化语言

　　• 积极倾听

　　• 抑制情绪

　　• 注意非语言提示

　　狮子和老虎之间爆发了一场激烈的战争，到了最后，两败俱伤。

　　狮子快要断气的时候对老虎说：“如果不是你非要抢我的地盘，我们也不会弄成现在这样。”老虎吃惊地说：“我从未想过要抢你的地盘，我一直以为是你要侵略我！”

　　观点：相互沟通是维系同事、老板之间的一个关键要素。有什么话不要憋在肚子里，多同同事、员工交流，也让同事、员工多了解自己，这样可以避免许多无谓的误会和矛盾。

　　五、有效激励

　　激励管理

　　通过对员工的考核，判断他们是否称职，从而切实保证他们与职位的匹配、报酬、培训等工作的科学性，这就是评核性：通过对员工的考核，帮助员工找出自己的差距的原因，激发员工的潜能，这就是发展性。

　　激励目前已上升到现代企业的一种机制，激励是一种手段，通过有效的激励，可以做到帮助员工纠偏，激发员工的创造力和团队合作精神。

　　激励是多种多样的，有物质激励和精神激励。这里谈一下激励的方式：

　　1、天女散花

　　作为管理者，你可以四处转转，这里一名夸奖，那里一名表扬，这样能让员工兴奋，从而提高员工们对工作压力的承受力，很自然他们会因此而加倍努力工作。

　　2、表示关怀

　　当领导开始关怀部属的私人生活时，刀上就会和他们形成某种特殊关系。这种特殊关系，不仅可以让部属们不要钱而多干活，甚至在关键时候能使他们去勇敢地从事异常艰巨的工作。

　　3、具有特殊意义的礼物

　　生日贺卡、奖金、荣誉证书、领带等，意义非常，员工会倍感珍惜和留作纪念。

　　4、让工作充满挑战性的刺激

　　布置工作，要把工作说得只有通过相当的努力才能完成，并表示相信，只有他才能做得好。即使他在遇到天大的困难，他的胸中也会充满奥林匹克运动员似的坚强信念。

　　5、和员工一起共进午餐

　　如果员工有机会和你一起共进午餐或谈天，无疑会感到荣幸。他会产生一种幸福的错觉，以为自己有能力、受到赏识和倚重等。

　　6、给员工自己制定工作目标和机会

　　如果员工有机会自己制定工作目标，他会用十二倍的努力来证明自己的计划是对的。因此，让员工参与制定工作目标的过程简直就像是“上套子”。

　　7、鼓励他们的献身精神

　　不要提倡员工加班，而是在员工面前倡导敬业精神。

　　8、策划员工之间的竞争

　　如果你能策划员工之间的良性竞争，使他们一个更比一个敬业，他们就会一个更比一个可爱。

　　第二部分：门店经理管理的主要内容

　　一、 会议管理

　　一个门店需要建立自己的会议体系：晨会、夕会、周例会或旬例会、后进会、业务分析会、房源聚焦会等等。

　　开会前经理应精心准备、认真总结前一天的工作，找出亮点加以表彰激励，对存在的问题给予明确指出，并加以解决。

　　二、 日清管理

　　我们所讲的日清是每天的工作日志管理。这来源于海尔的OEC管理——日事日毕，日清日高。当日事情不过夜。

　　日清是每一天的工作总结，要按照要求填写（带看要有客户电话号码并确保已录入系统，工作计划是指带看计划）。经理及时批阅，不要开会时批阅，并经常性的有指导性意见。日清A/B/C不是考核点数，而是日清优劣。

　　三、 人员管理

　　人员管理的主要内容：

　　1、招聘管理

　　2、带好新人。师徒带教。新人刚到公司，对新人的培养非常重要。通常的措施包括伯乐奖（徒弟开单师傅有奖励）、针对新人的业务措施、一对一捆绑等。新人需要关心，不能有“师傅领进门，修行在个人”的思想。

　　3、培训：业务员除了公司组织的培训外，各部门应自行再培训。培训的形式有现场指导（打电话、看房、谈判示范）、上课、情景演练等等。培训要有效果反馈。培训是项长期工作。

　　人员管理注意的几个方面

　　1、营造一种支持性的人力资源环境

　　确立每个人的重要性，倡导成员多为集体考虑，经常组织大家交流，以及对成员能取得良好的业绩表示信心和指导员工学会谦虚、谦让、合作等等。

　　2、培养团队成员的自豪感和集体荣誉感

　　其实人人都有自豪感和集体荣誉感。每个人都希望拥有一支光荣的团队，而一支光荣的团队往往会有自己独特的标志。如王成班、邱少云连队等。

　　3、让每一位成员的才能与角色相匹配

　　用人所长，发挥每一个人的优势就是因才适用。所谓优势是由才干、技能和知识构成，其核心是才干。能否吸引和留住有才干的员工，关键在于一线经理。

　　以人为本就是人本管理。人本管理的关键是在对人性的科学理解基础上，把人的优势看准和用对。

　　4、身先士卒、以身作则的领导作风和言传身教式的教练型培训

　　“管事先管人，管人带作风”。讲的就是作为团队的负责人必须是在业务上先士卒，在管理上以身作则，只有这样才能服人。

　　言传身教就是既要语言讲解，又要以身试教，即既要新自教，又要亲自经练，所谓教练型培训就是如此。

　　一、 业务管理

　　1、业务量化

　　公司的量化包括录房、录户、钥匙、代理房、跟进、业绩量、带看量、端口管理情况、点数考核、各类旬考核和月考核。公司有量化考核表，文员每天填写。经理要分析量化考核表，从数据中分析问题。各类数据可以进行环比（与上月比）、定基（与某个固定时间比）、同期（与历史同期比）、横向（与同事、同部门比）、结构比（某部分量化占总体比）。通过这些比较能发现各类管理中需要加强的问题。

　　2、资开管理：贴条、社区计划及管理

　　3、陪同看房、谈单，受控每个业务人员的带看、合同意向。

　　4、回访工作：回访组员的看房情况，掌握每个组员的客户尤其是A客

　　5、检查工作：检查组员的客户档案、客户录入、跟进处理、外出记录、端口管理及其他公司要求执行的工作，对存在问题纠偏、指导

　　6、业务激励：通过强有力的激励措施如PK赛、员工聚餐、首单奖、快单奖、业绩竞赛（正激励、实物奖、旅游、晋升）调动业务员的积极性，通过看房炒作、业务帮扶、陪看自看、主推房源、代理房和精品房等业务措施提升业务氛围。

　　7、业务计划

　　销售管理的关键职责：计划、招聘、培训、激励、监督

　　1、每个部门都有计划任务，计划任务分解，分解任务要大于等于公司任务。分解到每个人每一旬。对每个人又要找支撑：信息量、带看量、意向谈判量。计划是可以量化的，有时间进度的，努力能完成又不是轻易完成的。计划在时间进度过程中要有跟进看是否有必要修正计划。

　　2、要求业务员每天约好第二天的看房计划。对没有看房计划的迟下班、扣点数等措施提升业务员的计划能力。

　　总结：一个门店的好坏全看部门经理的作用！希望各经理每天做好必做项。所有以上工作全靠执行力作支撑，不能不执行、少执行或短时间执行。

　　第三部分：门店经理每天必做项：

　　1、督促并开始检查经纪人当天的工作计划，协助其准备工具，监督其正确使用；

　　2、关注经纪人当天要约看的客户，听其联系过程，找出隐患和不足，及时纠正；

　　3、检查经纪人的工作情况：检查经纪人跟进填写情况；查看内网信息，有合适的及时通知经纪人；

　　4、按计划督促店面事宜；

　　5、经纪人个别辅导

　　6、辅助经纪人签合同，认真审阅每一套合同；

　　7、组织集体议房，同时做实战演练；

　　8、每天要去开发现场一次；

　　9、做其他公司的暗访，主要是你们组周围的房源，看他们有的我们有没有，我们有的他们有没有，这样你就知道自己在这个区域资源的占有率是什么情况了，也就知道你下一步要怎么做了，最好可以实地去看看房；

　　10、组织夕会：1激励；2每个人对于自己今天的计划完成做总结，没有完成的怎么办；3对今天检查的跟进做总结；4对今天要做的回访做安排；5安排好今天值班人员；6告之晚间看房要小心，尤其是女孩子更要注意，最好能有人陪同；7对今天经纪人所带的客户与看的房做详细的描述，大家共同探讨、交流（这个很重要，时间也要长一些）；8再次激励；9要求经纪人对潜在客户进行分类，店经理要掌握各经纪人手中的意向客户情况，便于跟踪，必要时参与跟进

　　11、闭店管理：1检查所有电脑、空调、灯是着关闭；2检查是否有客户在晚间店里吸过烟，如果有要注意下烟头现在的状态；3水路是否关闭；4窗户是否关好；5外边的门头是否亮；6电话报岗。

　　第四部分：一些必要的管理手段

　　1、有效授权

　　有效授权必须做到以下几点：

　　一要制定授权计划。授权是意味着有计划有组织地分担责任，需要认真地进行安排，包括授权、控制、支持在内的机制，并制定相应的总体计划；

　　二要克服授权障碍。既然已经授权就必须克服不安全感和不信任感；

　　三要寻找合适的被授权人。业务主任和业务骨干就是我们的被授权人，因此，在提拔业务主任时要考虑各方面因素，必须是胜任该岗位工作的优秀业务员；

　　四要进行有效沟通。要把任务的目标解释清楚，并强调你对最终期限及评估成果的期望。作为被授权者也要弄清个人自主权的范围。因此，开诚布公和有效沟通是成功授权所必需的；

　　五要提高授权技巧。如何选择授权地点？授权时间等；

　　六要监控工作进展。对工作进行监控的目的，是确保被授权者朝着目标前进；

　　七要评价工作表现。评价工作表现不仅仅只是在事后，而应该贯穿整个监控的过程，以确保能够及时提供必要的激励、支持和防微杜渐。

　　有效授权的要求：要有善于接受不同意见的态度，要有放手的态度，要允许别人犯错误，要善于信任下级，要善于适度控制。

　　2、压力管理

　　1）理性分析：问你自己可能发生的最坏状况是什么；准备接受最坏状况；设法改变最坏状况，最终用理性战胜负面的感性，这样可以帮助我们保持平常心态，克服压力带来负面影响。

　　2）不求“全优”

　　许多经理做事的标准是完美无缺，事实上这是很不现实，在一定时期内，每个人的资源和能量是有限的，难以同时做好数件重要而有难度的事。有些工作做到80分就足够了，而把更多的精力留给那些关系全局的工作上。

　　3）建立平衡

　　主动管理自己的情绪，注重业余生活的调剂，选择适宜的运动，锻炼忍耐力、灵敏度或体力。

　　4）提升能力

　　很大一部分压力的能源是自身对事物或工作不熟悉。不确定感或对目标的达成感到力不从心所致，因此，我们应通过自学、参加培训等途径来了解，掌握状况，并设法提升自身能力。

　　5）态度决定一切

　　面对压力，外部环境的某些方面是我们无法掌握的，我们唯一可以掌控的就是自己的态度，而问题的严重程度与我们对问题的反应程度成反比。

　　3、5S管理

　　1、5S就是整理、整顿、清扫、清洁、素养五个项目。

　　1S—整理：区分要与不要的东西，现场除了要用的东西以外，一切都不放置

　　目的：将“空间”腾出来活用，该丢的决不手软

　　2S—整顿：要的东西依规定定位、定方法摆放整齐，明确标示。

　　目的：不浪费“时间”找东西

　　3S—清扫：清除现场内的脏污，并防止污染的发生

　　目的：消除“脏污”，保持现场干干净净，从根本上消灭污垢发生源

　　4S—清洁：将上面3S实施的做法制度化，规范化，维持其成果

　　目的：通过制度化来维持成果

　　5S—素养：人人依规定行事，养成良好的习惯

　　目的：提升“人的品质”，成为对任何工作都讲究认真的人

　　4、海尔的OEC，日事日毕，日清日高。

　　O-----Overall全方位;E-----Everyone每人;everyday每天;everytling每件事;C------Control控制;clear清理.一句话OEC管理就是指全方位的对每个人每天做的每件事进行控制和清理.

　　5、管理的ABC理论

　　激励（Activators）

　　要让一个团队高效率地工作，首先要设定目标，目标包括责任范围、目标标准和行动指令等。设定目标实际上也是一种激励，是在产生工作效果之前部门经理所需要做的工作。

　　行为（Behaviour）

　　在工作的过程中，部门经理要关注当事人的言行，而不是思想或者感受。行为是可观察、可衡量的，比如说写报告的行为、销售的行为、出错率的行为、出勤的行为等等，都是可以观察、可以量化的行为。

　　评判（Consequences）

　　当下属完成任务，或者正在设法完成任务的时候，部门经理要给予符合事实的评判。评判总是跟在某种工作效果之后，可能是表扬，可能是批评，也可能是中性。

　　6、PDCA是英语单词Plan(计划)、Do(执行)、Check(检查)和Act(修正)的第一个字母，PDCA循环就是按照这样的顺序进行质量管理，并且循环不止地进行下去的科学程序。