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房产中介新手必看,新手入门到精通_跑盘_术语
作者:亿房通 | 时间:2019/9/24 22:29:00

  二手房房产中介行业是近年来,相对比较热门的一个行业,只要是是一个能吃苦耐劳,善于学习的人,通过日积月累的行业经验,势必将闯出属于你的一番天地。对于一个刚进入房产中介行业的新手,我们应该如何快速进入状态呢?本文将为你解读作为一名房产中介经纪人如何快速入门到精通!


  房产中介新手必看之个人职业素养篇


  第一,自信


  无论做什么工作,自信都是必须的,要相信自己能够做好这份工作,在和客户介绍自己的是要不卑不亢,只有自己先肯定相信自己了别人才会信任你。


  第二,能吃苦


  房产经纪人是经常需要外出跑业务,无论刮风下雨,只要客户有所需求,你就要为了客户奔波在外。而且也没有固定的休息时间,也没有法定节假日,所以想要成为一名房产中介,就要做好能吃苦的准备。


  第三,脸皮要厚


  有的新手会非常的腼腆,不好意思和客户介绍房子。但是如果你不主动去找客户的话,怎么会有客户认识你呢。所以不要不好意思,脸皮厚点,多去接触客户和客户多沟通。


  第四,心理素质强


  做房产中介是经常都会遭到客户拒绝的,所以你需要拥有乐观的心态,要学会面对拒绝。每天要面对许多形形色色的客户,所以你要有很强的承受能力,心里素质要请,这样才能更好的和客户进行沟通。


  第五,对金钱欲望强


  做销售就是要挑战高薪水,不甘于平庸,要有创造好业绩高收入想决心。这样才会有努力的动力,才会创造出更好更高的业绩。


  第六,学习能力强,懂得变通


  想成为一名优秀的房产销售,就需要具备很强的学习能力,能够跟上时代和客户的脚步。不断的丰富自己的专业知识,千万不要在基础的业务能力上出现错误。在面对客户的刁难时,要有强烈的应变能力,随时都能够迎刃而解,满足客户的一起要求,消除客户的顾虑。


  房产中介新手必看之房客源开发篇


  房客源是业绩来源,有了充足的房源和客源才有可能成交。开发房客源方法有很多,在这里,梳理一下比较常见的开发房客源方法。


  1,洗业主名单


  中介新手常用的方法,公司内部都有一些小区业主的名单,经理会安排新人先打电话。询问业主是否有房子愿意出租出售。这种方法需要耐心坚持,打电话过程中也会遭到业主的嫌弃,效果不理想。


  2,门店接待


  就是坐等客户上门,一般情况下客户主动上门,都是有意愿的。但是这种业主一般会一次登记到多家中介公司,很少有独家的房源。不过你也要主动热情的接待客户。


  3,小区驻守


  每个公司周边都会有几个核心商圈和重点小区,就是拿块人字板在小区驻守,也可以在人流量比较多的地方摆摊,如果公司有微店铺,在白板上可以贴上带有二维码的房源海报。


  4,网络开发


  基本百分之八十的房源来自网络,可以通过58,赶集,安居客,地方性房产网站开发。人工扫网的话效率低,可以借助找房软件,比如“房客多”。


  房客多的房源采集功能,可以将几十个网站的房源一键抓取到软件里,及时全面无遗漏,省时省心又省力。


  5,老客户介绍


  房子作为大宗消费品,有的人可能一辈子就买一套房子,但也有很多人也会改善居住环境或做投资用。对于已成交的客户也要做好售后服务,和客户做朋友。客户的关系圈是很庞大的,维护好客户关系,相信他会给你源源不断的带来价值。


  6,扫街


  一天没有带看,或者平时没事的时候,都可以到街道或周边小区里转一转,不但熟悉周边环境,还会看到一些小贴条广告,或许能够从上面获取一些房源信息。


  7,扫楼


  以前常用,就是亲自上门拜访,看看他们有没有愿意出租或出售的房源,让他们帮忙留意。不过,这种方法比较容易引起业主的反感,严重的话有可能产生冲突。


  8,贴条


  打印些优质房源,留下联系方式,在人集中的街道或常路过的天桥,贴上广告。也经常见在共享单车上贴条,不过这种方法有损市容。


  9,同“大妈们”聊天


  大妈们的实力不容小觑,她们对小区的人和事很熟悉的。可以和她们打通关系,时常聊聊天,向他们打听下业主房源信息。


  10,和同行合作


  一般情况下,中介公司关于自己手中的房源信息都是很保密的,特别是优质房源,但也有那种私底下关系比较好的,会有一定程度上的交流。


  11,和物业,保安打好关系


  打入小区内部,要和保安,物业的人保持好关系,比如唠唠嗑,拉家常,发烟......多配合他们的工作。可以定期在小区内做下宣传活动,发传单送礼品,扫码领福利等。


  12,社区论坛


  可以在地方性行业论坛,贴吧上逛逛,也会有人发布需求信息。也可以加些地方性的社群(QQ群,微信群),不过这种方式效果甚微,新手可以去尝试。


  13,扫报


  在一些报纸会刊登一些房源信息,然后可以一一打电话去核实,然后可以让他们委托给自己代理。


  14,人际关系


  每个人都有一个庞大的关系圈,你可以让自己的亲戚朋友,同学,知道自己做的工作性质,也可以让他们给你介绍资源。


  15,派单,个人名片


  去人流量大的地方,如商场门口,街口等,派发宣传单页,你的个人名片。


  16,微信


  人人都在使用微信,维护好你的微信朋友圈,设置好昵称,朋友圈主页背景,这都是宣传渠道。定期发布优质房源,不要骚扰到朋友圈,预防别人屏蔽你。


  17,建立个人平台


  很多经纪人都有自己的微网站,办公离不开软件,在借助“房客多”办公的同时,也可以借助房客多的微店铺,把房源展示到微店铺上,可以分享给好友,发到朋友圈。


  18,专业的移动端营销平台


  移动互联网时代,很多公司都会做移动微店铺。可以借助“易房大师”的中介微店或房产小程序,搭建中介企业的移动营销平台,经纪人分享公司房源,可以替换成自己的联系方式,快速成交房源。


  房产中介新手必看之跑盘技巧篇


  (一)跑盘前准备


  (1)明确目的,带着问题去跑盘,明确为什么去跑盘,要收集哪些信息。


  (2)准备资料,对自己所要了解的片区(商圈)进行前期的资料收集以便明确自己的跑盘点。


  (3)跑盘准备:地图,笔,橡皮擦,跑盘A4纸,数码相机,指南针,计算器等。


  (二)跑盘基本内容及跑盘需了解的项目


  (1)物业名称,位置,小区内部的平面布置(含几栋,单元数及名称,产型结构,面积,入住人是租客还是业主,园林绿化等),内部设施,交通状况,周围配套设施(含商场,银行,学校,同行等),管理费及停车费,开发商及物业管理,入住时间和批地时间,销售钧价等等一系列的东西。


  (2)位置:小区周围有何特征建筑(著名大厦,超市,馆所等)房产经纪人应熟记业主 - 报盘,马上了然一胸,并清楚的介绍给客户,有助于客户增加对你的信任度。


  (3)交通状况:。便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点,甚至能弥补地理位置的不足从该小区到火车站,体育馆,公园,超市等大方向坐哪路车,熟记小区周边的交通状况有利于:


  ①客户做哪路车看房;


  ②显示经纪人的专业;


  ③增强客户购房信心。


  (4)小区的规模:


  ①综合配套;物业管理档次;


  ②住户人气;


  ③小区绿化;物业管理走向多向业主问上述问题,多了解多聊天,相互留下深刻印象。


  (4)楼层高低的优劣势:


  高层优势:①视野开阔;②光照好,室内明朗令人心情舒畅;③空气清晰,灰尘少,蚊蝇少;④噪音小


  高层劣势:①层房子价格高②上下不方便,多层楼较突出低楼层房与之相反。


  (5)朝向


  南北向是最好的朝向,冬暖夏凉冬天光照时间长,夏天光照时间短(中午一点后基本向西)东西向房子:。有西晒之说,夏天下午暴晒,冬天有很少照到太阳,风水学上,坐南朝北方向为吉向(6))配套设施:①有无游泳池,会所,球场,幼儿园,小学,中学等;


  ②周边有无菜市场,超市,学校,银行,邮局,公园(多久能到);


  ③是用煤气还是用电,有太阳能。


  (7)物业名称,物业管理:物业管理公司的知名度和收费标准影响房子成交量;水,电,煤气,有线电视,物管费,停车费,电梯费,二次加压费标准。


  (8)物业产权:产权年限,住宅70年,50商住年,土地性质,出让,划拨。


  (三)跑盘要求及指引


  城市“地理通”  - 全局掌握城市结构,道路走向,路貌特征:


  ①所在城市共分为几个大区。


  ②随着城市规划不断变迁,老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要,比如一些老街老巷。


  实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换:


  ①地图标识方向为上北下南,每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图;


  ②在实际跑盘过程中,记录沿路的每一座物业,并整理在作业笔记中;


  ③最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。


  熟悉社区或楼盘配套设施情况:幼儿园,小学,中学,菜场,酒楼,公园以及大型市场,文体娱乐设施等。


  熟知交通路线及具体公交站点,中小巴车次,找到公交站点的位置,记录所有经过的大,中,小巴士路号及车费


  (四)跑盘过程注意事项


  (1)首先选定区位带好纸和笔,一条路一条路的走(记好路的名称)但不是瞎走,更不是走马观花,走的时候要把周边小区的大致位置和小区分布图在大脑里记清楚,还有周边商业(大型超市,健身中心),标志性的建筑物,医院,学校,一定要熟记。跑的时候先画草图,回到店面工整的画出区位图。


  (2)进入小区了解情况:


  ①到附近店面借好钥匙方便进入。


  ②无钥匙可以在附近观察,有小区业主出入时,跟在身后进入,但要自然,不要东张西望,缩手缩脚。


  ③只有房门钥匙,无进门卡的,跟门卫说明来意,如不同意的不要强行进入,另找时机进入。


  ④进入小区后通过细微的观察可了解到大部分情况


  ⑤如观察保安的制服可知是哪个物业公司或是看垃圾桶也行。


  ⑥看小区入口,入车口的小区平面图和标示牌,可知道整个小区的布局栋数,栋名。


  ⑦看单元门上的门铃按键可知道有几层画层有几户。


  ⑧小区会所的宣传手册上可知内部配套设施各项收费情况。


  ⑨再看小区物业的基建石碑上可知开发商名称和入住时间等。问通过自己观察后,还有不清楚的可以问保安,问物管,不要不懂装懂,可以回到店里问老员工,店长。


  (五)跑盘备注


  ①重点跑租售量较大的社区,以后开单的机会更多(需经理说明)。


  ②可通过公司的内部电脑了解相关小区的资料(如售价,栋数,均价等)。


  ③跑盘过程中,不能走马观花,只看不记,出了小区又什么都记不起来,要记住:好心不如烂笔头,边看边记,加深记忆,之后要随时复习。


  ④不要有应付心理,只为了完成任务,自己不亲自跑,而是直接到小区看小区示意图,小区平面图,更有甚者抄袭同事的成果,要记住:别人的只能作为参考,不要自己骗自己。


  ⑤有钥匙的房子不能让保安知道正确的坐落,以免泄露公司资源(特殊情况除外)。


  ⑥不要强行进入小区,要尊重保安的工作职责,不要发生纠纷,以免影响公司形象,造成不必要的损失。


  房产中介新手必看:房产中介专业术语


  房产中介行业人员流动十分频繁,很多新人通常都是其他行业转行过来的。通常新人刚刚进入房产中介公司头三个月是最关键的,在这三个月里如果能够坚持下去,成功卖出第一套房源,就能够顺利入门。


  房产中介新手必看之专业术语篇


  房产中介不同于其他行业,没有相关专业,也极少有行业培训课程,一切都只能靠自己。刚进入中介公司,你需要快速进入状态,可能第二天领导就会让你去跑盘,跟老师傅学习带看,房源跟进等,在此之前你要做的就是先熟悉,并且掌握一些重要的专业术语,快速进入工作状态。


  一,付款类:期房(新房,现房)与二手房


  1,新房


  期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼王”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式,购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。


  2,现房


  所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。


  3,二手房


  二手房即旧房新建的商品房进行次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”,一些无房的人,可以套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取。


  二,房屋建筑类:建筑面积,使用面积和公摊面积


  1,建筑面积


  住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多,高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和,建筑面积包含了房屋居住的可用面积,墙体柱体占地面积,楼梯走道面积,其他公摊面积等。


  2,使用面积


  住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。


  计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱,通风道,管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金,都是按使用面积计算。


  3,公摊面积


  住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便,正常交往,保障生活所设置的公共走廊,楼梯,电梯间,水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。


  三,税费类:契税,营业税,印花税,个人所得税


  1,契税


  房屋契税是指由于土地使用权出让,转让,房屋买卖,交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。


  2,营业税


  营业税指对销售房地产的单位和个人,就其营业额按率征收的一种税。


  3,营业税附加


  营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人,就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。


  4,印花税


  印花税在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证,包括房屋因买卖,继承,赠与等发生产权转移时所书立的产权转移书据,税率为万分之五。


  5,个人所得税


  个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让,出租或其他活动并取得收入,就其所得计算征收的一种税赋。


  6,房地产交易手续费


  房地产交易手续费是指由政府依法设立的,由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。


  四,二手房交易常见的行业术语


  1,商圈


  商圈指某一地区所有的大环境。如城市规划,道路建设,商场超市,医院学校跑盘指通过走访,电话了解楼盘信息。


  2,洗盘


  洗盘指通过业主资料或其它图径了解房屋的最新动态和基本情况(打单)。


  3,洗客


  洗客指通过客户资料了解客户的最新动态。


  4,洗楼盘


  洗楼盘指通过派发资料直接和业主客户交流,了解其有关需求。


  5,跳单


  “跳单”行为亦称为“跳中介”,是指买受人或出卖人已经与中介(公司)签署了预售确认书,委托求购协议或出卖协议,中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务,买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务,跳过中介而私自签订买卖合同的行为。


  6,守价


  守价指咬住某价格不放。


  7,差价


  差价指房屋买卖过程中的差额。


  8,诚意金


  诚意金指为了解客户意向和交易方便而向客户收取一定的购房意向金(可退)跳单本欲购买的客户,私自与房东联系成交,或与其它中介合作购买,逃避较高中介费的单子。


  9,抵押贷款


  抵押贷款用房产证,土地使用证做抵押,向金融机构贷款。


  10,按揭贷款


  按揭贷款以商品房预售合同为抵押,向银行贷款。


  以上内容希望能够帮到房产中介行业中的朋友早日开单!

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